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荣誉版主
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楼主
发表于 2017-04-06 12:02 | 只看该作者

70年批租的城市住宅用地制度可以结束了



  雄安火了,炒家们都蓄势待发,房地产何去何从?令人担忧。中央明确指出,房子是用来住的,不是用来炒的。如何从根本上遏制房地产的“炒”呢?本人认为,应该从结束城市住宅用地70年批租制度着手。
  中国的房地产开发是从上个世纪90年代起步的。起初城市住宅用地是划拨的,找关系批地,是当时权力寻租的突出表现,后来听取学者建议就搞市场化运作,土地招拍挂,70年批租。其用意很明确,就是想杜绝土地上的权力寻租,给承建商公平拿地的机会。但事实上并没能杜绝杜绝权力寻租,不过,在另一方面却是极大地激发出中国住宅建设的活力。20多年来对于推动中国的城市化、改善中国居民的居住水平,促进地方经济发展等方面,发挥了非常大的作用。现在的情况是,投资投机的成分明显,房价上升过快,超出了中国当今发展水平。直接影响有两个方面,一方面抬高了年经人在城市就业定居的门槛,低收入群体买不起房,另一方面抬高了城市各种房屋的租金及由此带来的城市居民生活成本。这在一定程度上阻碍了中国继续城市化的进程。
  “房子是用来住的,不是用来炒的”,这个方向是非常正确的。如何遏制炒房?孙子说:知己知彼,百战不殆,也就是说要知道是哪些群体在炒房。本人认为有三大群体,第一是开发商,第二是房产中介,第三是倒手房产的散户群体(包括自然人和企业法人)。至于金融群体,如果炒的话,他们炒的是资金存贷利率;还有地方政府,他们是跟开发商一起炒地皮,当然,炒地皮跟炒房是有很大相关性的,但毕竟算不上炒房。
  散户炒房是炒存量房,低价进高价出。房子盖出来之后,被有钱人大量地囤集起来,人为造成供不应求,推动房价上涨。只不过,散户炒房是末端炒房,事后看,囤房是赚钱了,但当时囤房时,房价是否必定会涨,还是不确定的,存在一定的赌的风险,不然任志强们在盖好学区房时就不会对外卖了,自己囤起来坐等涨价,不是能赚更多的钱吗?也就是说,散户炒房存在较大的被动性,并且囤房需要大量的资金,风险较大。
  中介炒房特点是一手掌握房源,一手掌握客户,玩的是别人的资本,自己没有风险。本来中介是牵线搭桥搞服务的,但问题是中介的佣金是按照房子的成交价格提成的,同样是2%的提成,50万成交就得佣金1万元,100万成交就得佣金2万元。因此,中介是极力推动房价上涨的,即使房子卖不出去,房源的资金风险也是别人的。
  开发商炒房的特点是造势,就是通过多种手段营造房价上涨的趋势,包括理论上的“供求关系”,包括舆论上的“心理引导”、“先买先富”,还包括实践上的“炒地皮”、“水涨船高”等。中国的房价能炒高,很大的因素是开发商造势造成的。没有开发商造势,中介炒房、散户炒房都是难以形成气候的。
  因此,遏制炒房,重点是遏制开发商炒房。尽管开发商炒房有许多理论,但那些毕竟都是理论而已,开发商的硬道理还是“炒地皮”,地价一涨,马上许多的理论就跟着出来了,同时,同地段正在开发的房价也就“自然而然”地上涨了。可见,炒地、炒房是开发商的两条腿,房价涨推动地价涨,地价涨又推动房价涨,如此互为推动,一步一步地往上涨。遏制开发商炒房,重要的一环,就是要遏制开发商炒地,只要地价不涨,开发商炒房就少了一条腿。
  遏制炒地皮,不仅涉及开发商,还涉及地方政府以及用地政策制度。目前我国的住宅用地是70年批租,就是把70年的地租集中起来,一次性支付,这样,拿地的资金就不是一个小的数目,需要由开发商来运作,竞价拿地,价高者得,就会不断地抬高地价。同时,开发商拿地的成本也是折算到房价里的,也就是70年的地租还是由购房者出的,开发商只是中间过渡。结果就是,70年的地租在开发商竞价的过程中被人为地抬高了,开发商不仅没有出钱,甚至还有可能赚了地租,老百姓受害。可见,70年批租的制度不改,炒地皮就难遏制。
  地方政府自然是炒地的获益者,但能获益多少?是随时间推移逐步递减的。70年批租也仅仅是当届地方政府一次性得到一笔资金而已,从上个世纪90年代到如今已经实行了20多年了,大多数城市扩张趋于定型,批租对地方经济的促进作用已经大为降低。经济发达的地方政府也并不指望那笔钱,只是现在的房地产拿地只有这条路,你不想批租也不行。而经济欠发达或落后的地方政府,他们的地方性支出也是相对有限的,卖不出地,政府资金就难以周转,而一下子卖地卖出很多钱,也并不能全部派上用途,有钱没处花,就搞形象工程,你看看那些离奇的形象工程,多是欠发达或落后的地方政府搞的,由此可见一斑。
  也就是说,70年批租土地制度是不可能永久存在和永久有效的,迟早是要退出历史舞台的。本人认为迟退不如早退,现在正是放弃城市用地70年批租制度,改成年租或月租制度的大好时机。改成年租或月租的租金,可委托小区物业等渠道收取。
  城市住宅用地改成年租或月租的好处是,细水长流。从整体上讲,70个亿的地价款就是70年每年1个亿的地方政府收入,对于中小地方政府来说,也是一笔不小的政府收入,并且是年年都有这笔稳定的收入。而从购房居民来说,70万的一次性用地批租款按70年分摊,也就是每年1万,也就是每个月1000元,绝大部分居民都是可以承受的。
  取消用地70后批租后如何运作?就是改土地招拍挂为项目招拍挂。开发商不再围绕土地竞争,而是围绕项目竞争。
  1、住建部门编制项目,上网公布。
  2、项目挂牌招投标,开发商围绕面目竞标。
  3、物价部门按照地段,确定地价(租金)
  4、用地租金从中标之日起按建筑面积开始收缴,按年或按月。起先都由中标开发商交,之后,每销售一套,其地租就转为由购房者交。
  5、老人老办法,新人新办法,70年到期后的住宅用地全部改为年租或月租。
  取消土地招拍挂,就不存在开发商竞价拿地的环节了,也就没有了炒地皮。没有了炒地皮,对于开发商炒房来说就等于是少了一条腿,在同一个地段,没有地价的因素,开发商要想抬高房价就很难找到理由。譬如雄安这个地方,开发商拿了项目,没有地价,开发商如何确定房价?可在项目书里让开发商给个承诺,严格限制开发商炒房。
  遏制中介炒房,关键是要剥离中介佣金跟房价的关系。目前我国房产中介的佣金,是按成交价提成。假如把这一规定改成按成交面积获得佣金,譬如每平米多少佣金,由物价部门按不同的地段划定。一旦房产中介的佣金跟房子成交价无关,房产中介就没有推动房价上涨的动力了。
  只要控制住开发商、房产中介参与炒房,对于遏制散户炒房就简单多了,现行的许多调控政策就可以发力,包括限购、限贷、首付等,再增加一个住房资源闲置惩罚税,按月征收,从住房销售之日起开始计征,直到该套住房有人住(包括自住或出租)为止。
                                                          2017-4-6
 
版主会员
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1 楼  
发表于 2017-04-27 16:16 | 只看该作者

同意楼主观点。
遏制炒房也应借鉴中国证监会打压A股的手段,即,打其龙头七寸!有段时间恒大系兴风作浪,管理层通过加强万科举牌股东的监管,严控恶意收购,釜底抽薪,龙头万科刹车,其它望风披靡。返观房地产市场,最令人瞩目的应是学区房的高房价,在一线城市的学区房价之高令人咋舌!其它城市也是居高不下,如果政府在教育资源上大做文章,下大气力平衡城市教学教育资源,各地学校的硬软件建设都同时均衡发展,学区房的高房价就失去了基础,必然不在高高在上,这对一个城市房价的抑制将起到四两拨千斤的效果。
 
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